2023 első felében több, mint 40%-al csökkent az ingatlanpiaci kereslet 2022 azonos időszakához képest. 

Mondanom sem kell, hogy a lakáspiac lassulást tapasztal, ami néhány leendő befektetőt elbizonytalanít abban, hogy most van-e megfelelő idő az ingatlanpiacba való beszálláshoz. A megfelelő stratégiával azonban bármilyen piacon lehet pénzt keresni.

Ebben a cikkben megvizsgáljuk azokat a tényezőket, amelyeket egy ingatlanbefektetés előtt figyelembe kell venni, a piaci trendeket, amelyeket figyelni kell, és azt, hogy ezek milyen befektetési stratégiákat igényelnek.

Ezeket a tényezőket vedd figyelembe ingatlanbefektetés előtt

Mielőtt ingatlanba fektetnél, először tedd rendbe a pénzügyeid. Ez azt jelenti, hogy állandó jövedelemmel kell rendelkezned, vésztartalékot kell képezned, csökkentened kell az adósságod ( ha van). Minél biztosabb anyagi helyzetben vagy, annál jobb helyzetben leszel egy befektetési ingatlan megvásárlásához (és finanszírozásának biztosításához).

Határozd meg azt is, hogy mennyi kockázatot vagy hajlandó vállalni (azaz mekkora a kockázattűrő képességed). Bár az ingatlanok általában stabilabbak, mint más befektetések, például a részvények, mégis kockázatokkal járnak. Ezek ismerete elengedhetetlen a megalapozott befektetési döntések meghozatalához. 

Végezetül vedd figyelembe befektetési céljaid: Hosszú távú értéknövekedésre, rendszeres bérleti díjbevételre, gyors nyereségre vagy a fentiek valamilyen kombinációját szeretnéd elérni? Az céljaid nagyban befolyásolják, hogy mikor és hogyan érdemes befektetned.

A legjobb időpont egy ingatlanbefektetéshez az, amikor a megfelelő üzlet kínálkozik, és olyan pénzügyi helyzetben vagy, hogy tudj élni a lehetőséggel. A megfelelő üzlet azonban a piaci feltételek és trendek függvényében más és más lesz. 

Íme öt tényező, amelyre most érdemes figyelned, és hogy ezek hogyan befolyásolhatják a befektetési stratégiád.

-Piaci ciklusok

Az ingatlanpiac követi a piaci ciklusokat. Makroszinten ezek négy fázisra bonthatók: 

-Fellendülés: Ez a piaci visszaesést követő expanziós időszak. A fogyasztói bizalom és a kereslet nő, az ingatlanok értéke pedig emelkedik.

-Csúcs: Ez az ingatlanpiaci ciklus csúcspontja. A lakáspiaci kereslet és aktivitás a legerősebb, ami magas ingatlanértékekhez vezet. 

-Hanyatlás: Ilyenkor a piac kezd lehűlni. A lakáskereslet és az ingatlanárak csökkenni kezdenek, és az eladók nehezen tudják eladni ingatlanjaikat. 

-Hullámvölgy: Ez az ingatlanpiaci ciklus mélypontja. A vásárlói kereslet és a lakáspiaci aktivitás mélypontra süllyed, mielőtt a piac elkezd helyreállni, és a ciklus megismétlődik.

Befektetőként fontos, hogy megértsük a piaci ciklus aktuális szakaszát. Jelenleg vitathatatlanul a “Hanyatlás” időszakában vagyunk, ami azt jelenti, hogy az ingatlanvásárlás kevésbé lehet vonzó az esetleges rövid távú értékcsökkenés vagy a magas finanszírozási költségek miatt. Következésképpen érdemes lehet a hosszú távú befektetési stratégiát követni és olyan bérleményeket találni, amelyek most is cash flow-t termelnek egy kreatív banki hitelezési forma mellett. 

Ha aggódsz egy közeljövőben bekövetkező nagyobb ingatlanpiaci összeomlás (a mélypont fázisa) miatt, akkor tudnod kell, hogy ezeket nehéz megjósolni, és csak körülbelül 18 évente fordulnak elő. 

Emellett a lakáspiac is szezonális ciklusokon megy keresztül. Télen a lakáspiaci aktivitás lelassul, mert hidegben kevesebben akarnak költözni. Tavasszal aztán újra fellendül. Nyárra a lakáseladások általában elérik a csúcspontjukat. 

A befektetők számára ez azt jelenti, hogy tavasszal és nyáron több ingatlan közül választhat, de télen (amikor kisebb a vevők versenye) nagyobb az alkupozíciója.

Végső soron a hozzáértő befektetők minden piacon pénzt kereshetnek. A kulcs az, hogy a befektetési stratégiák széles skáláját ismerjük és kiválasszuk a legmegfelelőbbet. 

Jelzálog kamatlábak

A jelzálogkamatok közvetlenül befolyásolhatják az ingatlanbefektetési stratégiát. Minél magasabbak, annál magasabbak a befektetési ingatlan finanszírozásának költségei. Következésképpen a potenciális hozamnak sokkal magasabbnak kell lennie ahhoz, hogy a befektetés megérje.

Tavaly november óta a jelzálogkamatok 7% és 10% között mozognak. Ez sok olyan lakástulajdonost, akinek a jelzáloghitele 4%-on vagy 4% alatt van rögzítve, visszatartott az eladástól és visszafogta a vásárlói keresletet is. 

A jelenlegi kamatlábak azonban az új normává is válhatnak, vagy akár még magasabbra is emelkedhetnek. (Ne feledjük, hogy a 7% még mindig viszonylag alacsony történelmi összehasonlításban.)

Ingatlanbefektetőként ez azt jelenti, hogy nem szabad a közeljövőben alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábakra számítani. Tehát, ha egy ingatlanügylet most papíron jónak tűnik, a jövőben esetleg alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábat is kaphat, így nem szabad haboznod. Ráadásul, ha a jelzáloghitel-kamatlábak csökkennek, később bármikor újrafinanszírozhatod a jelzáloghiteled.

Bérleti díj növekedése 

A bérleti díj növekedése a bérleti díjak idővel történő általános növekedésére utal. Ez a bérleti díj való a befektetés költségeinek (pl. ingatlanadó, lakásbiztosítás és banki finanszírozás) fedezésére és a fennmaradó összeg lesz a nyereséged.  

Míg a bérleti díjak növekedése általában lépést tart az inflációval, 2020 óta először májusban vált negatívvá, amikor a bérleti díjak éves szinten 0,6%-kal csökkentek. Más szóval tehát, az új bérlemények nem tartották az inflációt, így reál értéken kevesebb bérleti díjat kérnek, mint egy évvel ezelőtt.

A befektetők számára ez a tendencia aggasztó lehet. Hiszen Te azt szeretnéd, ha a jövőben többért tudnád bérbe adni ingatlanjaid, nem pedig kevesebbért. 

Ne feledd azonban, hogy a negatív bérleti díjnövekedés nem vonatkozik a korábban vagy aktuálisan vásárolt ingatlanjaidra. Tehát, amíg egy ingatlan befektetési ügylet sikere nem függ attól, hogy a belátható jövőben emelkednek-e a bérleti díjak, addig nincs miért aggódnod. 

Egyéb piaci trendek

Végezetül figyelj az egyéb ingatlanpiaci trendekre is. Például a COVID-19 járvány idején a távmunka elterjedése és azóta számos irodába való visszatérési politika kudarca miatt sok irodaépület üresen vagy nagy mértékben kihasználatlanul áll. Ez lefelé irányuló nyomást gyakorol a kereskedelmi ingatlanok értékére, ami közvetve hatással lehet a közeli lakóingatlanok értékére.

Végső ítélet

A piaci feltételek folyamatosan változnak, de mindig van mód arra, hogy a befektetési stratégiánkat hozzájuk igazítsuk. 

Bármit is teszel, ne feledd, hogy az ingatlanpiacon hosszú távon kell gondolkodnod. Lehetnek rövid távú kockázatok, de minden olyan ingatlan, amelyet elég hosszú ideig tartanak, általában felértékelődik. 

Ha kérdésed van, vagy neked is profi szakember segítségére van szükséged ingatlanod eladásához, keress bátran!